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公益律师公益律师  2022-05-31 14:39 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  0 

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【法律解读】

房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部另行出租予第三人。形成出租人、承租人、次承租人的三方关系,出租人与次承租人之间不存在直接的合同关系。根据《民法典》第七百一十六条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋转租分为合法转租和非法转租。

合法转租,是指承租人征得出租人的同意,将房屋转租给第三人。核心点为“承租人征得出租人的同意”。虽然法律对出租人同意的方式未作规定,但最好是以书面形式确认。

非法转租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人。根据目前司法实践的裁判规则,非法转租的情况下,除非出租人追认的情况下,转租才有效;否则,转租不发生法律效力。承租人非法转租,出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同。从而导致转租合同不能履行,转租合同也随之终止。

【相关案例】

杜春艳与牛淑梅房屋租赁合同纠纷上诉案

【基本案情】

20AC年D月AG日,牛淑梅(甲方、出租房)与杜春艳(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,由杜春艳承租牛淑梅房屋。牛淑梅提交的《房屋租赁合同》背面载“备注:房租每年如按捌万伍仟元交付,房子租赁到房租拆为此止。牛淑梅”,而杜春艳提交的《房屋租赁合同》背面载“备注:房租每年如按捌万伍仟元交付,房子租赁可到房租拆为止,可转租。牛淑梅”,其中逗号标点处均有从句号涂改为逗号的明显痕迹。牛淑梅对杜春艳《房屋租赁合同》背面所载可转租内容不予认可,认为系杜春艳自行涂改标点并添加的内容。杜春艳将租赁房屋再行转租给案外人孙波,双方签订有书面租赁协议。另,杜春艳称牛淑梅对转租事宜知情,提交营业执照予以佐证,牛淑梅表示不知道此情况。牛淑梅称于20AF年2月F日向杜春艳发出了解除合同通知,杜春艳认可收到通知。

【判决结果】

一审北京市朝阳区人民法院作出20AF)京0A0E民初A0I0F号判决:一、牛淑梅与杜春艳于20AC年D月AG日签订的《房屋租赁合同》自20AF年2月F日解除;二、杜春艳于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区太平庄南里A号楼×门×号房屋。

二审北京市第三中级人民法院作出(20AF)京0C民终GF0E号民事判决:驳回上诉,维持原判。

牛淑梅、杜春艳均认可各自持有的《房屋租赁合同》正面所载内容一致,仅为背面手写备注内容有区别,其中承租人杜春艳持有的合同上有“可转租”的内容,而出租人牛淑梅所持有的合同上无“可转租”的内容。由于杜春艳认可备注内容由其书写,在牛淑梅不认可双方约定了涉案房屋可转租,且杜春艳所持有的合同上“可转租”之前的标点有明显涂改的情形下,杜春艳应就涉案房屋是否可转租承担举证责任,在杜春艳不能就两份合同不一致之处作出合理解释,且其提供的现有证据亦不能证明双方形成合意约定涉案房屋可转租或其转租行为得到牛淑梅准许的情形下,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”的规定,故牛淑梅要求解除合同并要求杜春艳腾退房屋的诉讼请求应予支持,本院对杜春艳有关一审未查明事实应当改判驳回牛淑梅诉讼请求或发回重审的上诉请求和理由不予采纳。

【律师建议】

在签订租赁合同时,首先明确承租人是否对房屋享有转租权、是全部转租权还是部分转租权。转租合同的期限不得超过承租人剩余的租赁期限,超过的部分无效,但是出租人和承租人另有约的的除外。

如果租赁合同中没有约定承租人享有转租权,承租人在转租之前应征得出租人的同意,并保留相关同意的痕迹。如果没有征得出租人的同意,出租人是否可以解除租赁合同,主要取决于转租范围的大小,以及是否会影响合同目的的实现。如果转租全部或大部分,或影响合同目的的实现,出租人可以解除租赁合同,承租人应承担违约责任。但是出租人在知道或应当知道承租人转租,在F个月内没有对此行为提出反对的,不能再以未经其同意为由解除合同或确认合同无效。如果次承租人知道承租人(二房东)没有转租权的,出租人解除租赁合同导致次承租人也不能再使用租赁房屋的,次承租人无权要求出租人赔偿损失。

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