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公益律师公益律师  2022-05-14 10:43 公益律师 隐藏边栏  0 
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物业管理的早期介入和前期物业管理是两个不同的概念,区别有几点:一是时间不同,物业管理的早期介入是在物业的开发建设完成之前,物业管理介入开啊建设过程,前期物业管理是在物业开发建设完成之后开始实施物业管理,二是性质不同,物业管理的早期介入主要是充当开发建设单位的参谋和顾问;三是形式不同,物业管理的早期介入不签订正式的物业管理合同,前期物业管理要签订 正式的物业管理合同;四是内容不同,物业赶来的是早期介入的主要是了解、熟悉施工过程和施工质量,从物业管理和使用的角度多物业的设计施工提出建议,而前期物业管理是对业主和使用人提供保安、卫生、绿化停车管理等各项服务。

物业管理早期介入,传统意识中,人们常常把物业开发看成是开发建设单位、施工单位的事,物业管理是在房屋建设成后开始的,似乎开发时期与物业管理无关。于是,开发建设单位规划设计,绘制图纸,施工单位建筑施工,监理单位参与工程质量控制。房屋成交付使用后 ,有许多不尽人意的事,如电梯数量不够,难以满足用户出行的需要;有的住宅楼设施不尽合理,减少了使用率;有的房屋建筑施工偷工减料,楼下了质量隐患。物业管理早期介入,让有丰富物业管理经验的人员参与开发过程,不失为一种有效措施。体现在几方面

1、完善物业的使用功能,考虑房屋的使用功能,布局、造型建材选用,室外环境,居住的安全舒适,生活的方便等,物业管理早期介入就是物业日后的使用和管理方面服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见,有利于完善物业的使用功能。

2、改进物业的具体设计

在物业设计时,尤其是一些较能的具体设计上,设计部门往往按照一般设计规范,比如直接采角国家建筑设计标准进行设计。实际情况是,如在用电方面,南方的天气较热,随着大户型的房屋的出现,每户的用电负荷增长箱快,有些业主需要在其套间内安装六七台空调,若按一般设计境范设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。又如一些高层和小高层建筑,从楼外到大堂的电梯厅之间没有考虑轮椅通道,给老弱病残者进出带来不便。类似这些看似细小、实则影响房屋日后使用的问题,一般设计人员很难考虑周全,而有经验的物业管理人员则清楚设计的不合理之处及其将来可能造成的后果。所以,物业管理人员从日后管理的角度及时向设计部门提出自己的意见,就能使物业设计避免许多缺陷。

3、能更好地监理施工质量。虽然国家已建立了工程建设的监理制度,施工一般都有专业工程监理公司进行监理。但监理公司难以取代物业管理企业参与施工监理的作用,因为物业管理企业负责物业验收接管及维护保养的任务,而工程质量问题的任何隐患和疏忽都会增加物业管理的工作难度。物业管理早期介入,参与监督施工质量,使工程质量又多了一份保证,同时可使物业管理人员能全面了解和熟悉施工质量及存在问题,为接管验收和日后的维修打下基础。

4、便于日后物业管理。由于物业管理的早期介入,物业管理企业对该物业的设计、施工情况相当熟悉,特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌,为物业管理带来许多的便利。

物业管理早期介入,对完善物业设计,提高施工质量,加强和改善物业管理,具有十分重要的意义。无论小区还是大厦,物业管理的早期介入都是成功的,不仅受到了开发商的欢迎,也为日后的物业管理奠定了坚实的基础。

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