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公益律师公益律师  2022-04-25 15:42 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  559 

合同中约定了资金占用费为利息赔偿性质的,约定的资金占用费的标准不得超过银行同类贷款利率的36%,超过的部分法律不予保护。借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。

法律依据:《中华人民共和国民法典》第六百七十五条规定:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

4倍的依据,《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。

【观点】

1、开发商出售商品房时,如因一方当事人的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即给付定金的一方无权要求返还定金,收受定金的一方应当双倍返还定金。

2、当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3、合同中未就此约定且开发商认可返还定金的,可主张资金占用费。但仍然需要区分解除的原因是哪一方的过错造成的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定,出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。也就是说,如果开发商迟延履行合同主要义务,例如迟延交房、房屋质量存在重大瑕疵以及安全隐患等根本违约行为的,业主可以主张解除商品房预约合同。此时,如果预约合同解除的,开发商应当承担相应的责任。承担的责任的方式就包括支付违约金、返还定金、或者支付资金占用费。

如果合同中既约定了违约金,又约定了定金的,根据《合同法》一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。合同解除的时间点在该类型争议当中是极为关键的衡量要素。在合同解除前,且在开发商为业主保留房屋,合同随时具备履行条件的情况下,开发商占有首付款或者相关资金是具有合同依据的。所以,在合同解除前,一般业主无权要求资金占用费的事项;然而,在合同解除后或在争议解决期间,如果开发商对于解除合同具有过错,业主有权要求开发商支付解除后直至支付期间的资金占用费,但若过错方属于业主一方,则无法向开发商要求资金占用费。

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