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免费咨询12348免费咨询12348  2022-04-20 10:32 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  0 
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租赁合同是基础原理的应用。租赁是一个负担行为,是债权债务关系,不发生物权变动。束已合同,严守合同相对性原理。6个月以上的租赁合同容易产生纠纷,建议采用书面形式。如果超6个月,没有采用书面形式,确定不了租期,确定为不定期租赁合同(对于租赁者不利)。租赁期限不宜过长,过长的租赁容易出现出租人压榨承租人情况。租赁合同最长不得超过20年。登记备案制度,主要用于政府调控,管理性或取缔性强制规定。没登记的,不影响租赁合同的有效性。风险承担由出租人承担。出租人和承租人的义务。出租人的义务就是维修义务。维修情况三种,有约从约、无约出租人维修、承租人导致的自己修。承租人的义务就是,禁止擅自转租。如果承租人就擅自转租,出租人享有法定解除权(根本违约)。只能解除出租人与承租人的合同,这是合同相对性原理。至于承租人和转租人租赁合同,其与出租人无关系。法定解除权(根本违约),租赁物被司法机关或行政机关依法查封扣押,就得解除合同。买卖不破租赁,适用于所有的租赁合同,其必备前提是租赁权在先,先租后卖(或先租后押),买卖不破租赁。动产抵押未登记,不得对抗善意第三人(可以是善意承租人)。优先购买权,只有在房屋承租人面前有用,才能保护房屋承租人的居住利益。适用范围仅仅只是房屋。如果出租的车辆、船、机器、飞机等就不可行。例如,甲占房八成,乙占房二成,甲或乙或甲(因为租赁关系不改变物权变动)均可对外出租合法有效,同意出租给丙,再经同意转租给丁。如果乙准备转让其二成占房份额,甲丙丁均享有优先购买权。甲的优先购买权的原因是,按份共有人,物权效力带来的优先购买权。丙的优先购买权来自,债权的效力,房屋的承租人。丁的优先购买权,也是债权的效力,房屋的承租人。物权是支配权,债权是请求权。物权优于债权。同样是优先购买权,这样物权的按份共有人最优先,甲第一优先购买权。由于租赁的债权关系而产生优先购买权,保护居住者利益,这时就居住的丁优先于丙。总之,按份共有人大于次承租人大于承租人。出卖给八类近亲属,配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。人身大于财产。出卖房屋给亲属更是优先于承租人。出租人准备卖房时,将同等价格通知承租人,15天内未作表示的,视为放弃优先购买权。善意购买人甲将房屋出租给乙,(甲乙之间法律关系,负担行为,债权债务关系),租期5年,租期未到时,未通知丙(未通知就是侵犯了丙的优先购买权),就将房屋出卖给了不知情的丙。甲出卖自己房屋,是有权处分,同时侵犯了承租人乙的优先购买权。有权处分+有效合同+登记或交付=物权变动=继受取得。丙继受取得房屋所有权。无权处分的不知情就是常用善意取得。此时,因为是有权处分,知情不知情与取得并无联系。此时丙的不知情,只是对甲的侵犯乙的优先购买权不知情况,丙没有侵犯。甲要求乙自愿放弃行权,放弃优先购买权。但是乙不放弃。不能解除合同,先租再卖的情况是买卖不破租赁,更没有无法履行,租赁目的可以实现,租期到期后才需要撤出。甲卖给丙的行为是有权处分,属于物权变动。丙获得房屋所有权后,不能要求承租人乙的搬离。租赁在卖买前,买卖不破租赁。丙获得房屋所有权后,承租人的租金交付,按照合同相对性原理执行。租金收益就交给丙,但不能让乙搬离或解除合同,只能租期到期后,才能让其搬离。丙的不知情,只是判定是否构成对承租人乙的优先购买权的侵权责任。不是物权变动的善意第三人的不知情。乙不可以基于甲的优先购买权受到侵犯,追究甲的侵权责任。侵权责任四要件,侵害行为、损害后果、因果关系、主观过错。原因是乙无过错。乙请求法院判定,甲和丙的买卖合同无效,不予支持。优先购买权的救济(就是赔偿责任),如进行拍卖,但承租人未参加,即视为放弃优先购买权。续租权,承租人因意外等情况,其共同居住成员,可以依据承租人合同时间,继续继租。同等条件下,优先承租权,“优先”是为了保护房屋承租人的利益。有此权是法律赋予的,但实际上能否实现,则看实际情况。二是转租,1合法转租,经过出租人同意的转租。2违法转租,擅自转租。合法转租,出租合同,转租情况得到出租人同意。三层法律关系,出租人与承租人的关系为本租关系,承租人与转租人的关系为转租关系。合同相对性原理,合同各自各处理。转租人在租期内擅自(擅自就是无权意思)拆除房屋一面墙。后结果被原出租人发现(发现即知情了解知悉,意味着可以行权,就有着行权期限)。转租情况,合同相对性原理(束已合同,约束自己),各收各合同约定的租金。承租人的租金差价不是不当得利。不当得利四要件,法定之债,没有法定或约定的原因,一方获利一方受损,二者有因果关系。第三人代位履行抗辩权,承租人欠付租金后,首先出租人催告,催告后还不履行交付租金,出租人可以解除合同。一旦租赁合同被解除,转租赁合同就得终止,没有能继续履行的基础了。最后转租人因转租合同终止,救济自己的权利就得代位履行抗辩权。可以采用,第三人代为清偿,即转租人直接上交出租人的应收租金,然后转租人就对承租人产生追偿权。可以采用延长租期,也可以从租金中抵扣。出租人直接起诉转租人(因转租人擅自拆墙),不能追偿违约责任,(因为无约,无合同),侵权责任,恢复原状,侵权加恢复原状。出租人起诉承租人,不能追究承租人的侵权责任,因为侵权行为(拆墙行不是承租所做的),违约责任,恢复原状,违约加恢复原状。如出租人承担了拆墙行为的责任,其后可以再主张合同责任,唯一合法有效的转租合同,追究违约责任。擅自转租。未经出租人同意。承租人擅自转租至第三人,擅自就是无权。出租人要求第三人搬离。情况下,出租人有权解除与承租人的租赁合同,有权的原因是承租人根本违约。出租人与承租人解除合同,行权时间为六个月(除斥期间)。除斥期间过了后,即视为出租人同意转租。出租人与承租人解除租赁合同以后,可以要求第三人搬离房屋。撤离就是返还原物请求权,所有权人,无权占有。出租人与承租人解除合同后,第三人逾期腾房,(逾期不走,就是不当得利),产生占有使用费。出租人解除与承租人的合同,第三人救济自己权利方式就是追究违约责任。转租合同还是无效,(违章、违法),私自加盖房屋,并收取额外租金,租赁合同无效,就不能收租金,收取的是占有使用费。一房数租,权利冲突,排序,房子价值大,法律强行规定少。合同均有效,因为皆是有权处分。债权平等性,想履行谁就履行谁。最后无法获得所有权的,追究违约责任。一房数租和特殊动产数卖和普通动产数卖,头尾不变,中间有区别。动产担保的排序,高到低,留置权,购买价金担保权,登记的动抵押权和动产质权(两者顺序不定,依据成立在先原则),未登记的动产抵押权。装饰装修和扩建,就是添附。没有经过出租人同意的添附行为,自己承担法律后果,不能追究出租人的得利。经出租人同意的添附,(有约从约),无约的不得请求出租人补偿。扩建的手续,先报批再扩建,先扩建就是违章建筑,无所有权但有占有的事实状态或事实管领力。补执法部门拆除后,建筑费材料费等违章者自我承担。承租人征得出租人同意进行了扩建,结果双方均有过错,出租人过错是没权利同意却私自同意,承租人过错是违章行为。共同承担违章扩建的损失。不定期制度,就是无期限则无预期,双方均可以随时行权。租期6个月以上,未采用书面形式并且无法确定租赁期限的,将会被认定为不定期租赁合同。不定期租赁合同对承租人不利,因为出租人多希望每年涨租金每月涨甚至每天都涨。可以随时行权并解除合同,对于承租人不利。注意,是双方均有解除权,但必须得提前通知。租赁关系,负担行为,债权债务关系。没有物权变动,更不会涉及物权基础上的处分,无权处分有权处分更用不上。

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这个人很懒,什么都没写

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