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免费咨询12348免费咨询12348  2022-04-20 10:20 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  0 
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1998年房改启动。第二年杭州市迅速行动起来:取消福利分房(需求)、按揭贷款(杠杆)、允许房改房交易(启动资金),一揽子政策落地,三年后,杭州房价一度超过北上广。当时《财经》杂志发了一篇报道,在这篇文章里,记者表示看不懂楼市。看不懂,网络新词叫信息差,还记得那句商业名言吗:“看不见,看不懂,看不起,来不及”。但凡能看见趋势,看懂走势的人,都踏上了时代发展的快车。绿城、南都、金都、钱塘房产,乃至滨江……都诞生于“看不见、看不懂”的那个阶段。这其中还有荣邦,它虽是杭州首批私营房地产开发企业之一,但名不见经传,不过说起水岸莲花,想必每个关注杭州楼市的人,都有所了解。一个从房改启动时就开始施工的项目,如今依旧在施工中,可以说,水岸莲花是杭州房地产发展史的见证者,从始至终。后浪今年五四青年节,B站的《后浪》宣传片,把“后浪”这个词给带火了。《后浪》说:“你们拥有了,我们曾经梦寐以求的权利——选择的权利”。以前没有,现在有了,这才有“拥有”感,从出生就有的,恐怕还谈不上梦寐以求。所以从这点来看,荣邦的创始人蒋荣富倒颇有点“后浪”的意思。1956年出生的蒋荣富是东阳人,1971年跟着堂哥去江西打工,1976年被抓遣返原籍。现在很多读者可能并不了解,在那个时代,打工人是没有选择的。我国自1958年实施户籍制度,此后20年,农民外出打工都是被严格限制的,直到1978年改革开放,农民才被允许进城打工。但直到1991年出台的《关于收容遣送工作改革问题的意见》还有规定:‘’身份证、暂住证、务工证‘ ’三证不全的农民工,照旧会被定为收容遣返对象。2003年收容遣返制度废止,即便如此,此后很长一段时期,去派出所办暂住证也是众多80后难忘的记忆。好在,蒋荣富被遣返原籍没多久,就被浙江省二建招去,当上了一名光荣的泥工。1981年,改革春风吹醒了沉默的国度,也吹醒了很多将在未来搅动时代风云的人,蒋荣富离开浙二建,回老家打算开工厂,生产泥工工具。但他调查了一番之后,发现服装生意不错,半靠积累半靠借,蒋荣富凑出1.5万元搞了个服装厂。1982年,日本电视剧《血疑》大热 ,山口百惠成为超级偶像,满大街“幸子衫”、“幸子头”,是比薇娅更强的带货女王,让中国人见识了什么叫“名星效应”。蒋荣富的服装厂仿制了几套幸子的衣服,毫不意外成为年度爆款,他赚到了人生第一个100万元。东阳出人才,企业家之乡的名头不是盖的,看到服装这么发财,大大小小的服装厂雨后春笋般生长。搞服装的人多了,蒋荣富就从服装行业退出,转而进军中介服务行业,办起了东阳城第一家中介服务公司,定位外贸服装房地产服务中介。精明的东阳人立刻跟进,不到一年,呼啦啦冒出三四十家中介服务机构,随着中介行业竞争激烈,蒋荣富又开始考虑其他方向。因为一次参加保健品展览会受到启发,1987年,蒋荣富成立了东亚实业公司,做广西一种保健品的浙江总代,做的风生水起。此后10年,保健品大行其道,红桃K、昂立一号、505神功元气袋、中华鳖精等等,还有后来的脑白金,一个比一个猛,当然最猛的是三株,独创了许多营销方法,至今仍被许多企业使用。保健品行业步子迈得太大,其兴也勃焉,其亡也忽焉。“八瓶三株喝死老汉”的一篇报道,把整个保健品行业推进了冬天。突发事件是媒体的盛宴,但却是企业的灾难,整个保健品行业衰落,蒋荣富又开始寻找新的方向。一浪接一浪1994年,蒋荣富来到杭州找机会,随着房改启动,他顺势而为进入房地产行业,创立荣邦房地产开发有限公司:“那时候遍地是黄金,机会太多了。骑着摩托车绕杭州转两圈,就会有新的点子。”水岸莲花并不是荣邦的第一个项目,在这之前,还有古墩路和三墩街交叉口的荣邦嘉华公寓。这是一个很小的项目,很快售罄。1999年,荣邦从杭州富丽苑房产公司收购了富华楼及其周边一共7.3亩土地,那时没有招拍挂,地块是余杭市政府协议出让,当时这被视为一桩不错的交易,拿地成本比较低。在这之前,富华楼西侧的金都新城,正是领涨城西的热门红盘,而余杭将要撤市并区的小道消息,也被认为是利好:这块地原属余杭市,并入杭州后,价值肯定会大大提升。富华楼一期于1998年交付,一共7层,底层为商铺,上为住宅,最初,蒋荣富打算在旁边的空地上再建一个楼盘,为富华楼二期。2000年,相关规划方案在余杭市规划局报批通过,2001年富华楼二期项目正式立项,在准备建设期间,杭州城市发展迎来了历史性的一天,2001年3月25日,余杭撤市设区,并入杭州。此时富华楼地块归属地已由原来的余杭市变更为西湖区,富华楼二期项目成为余杭106块历史遗留地块之一,必须重新在杭州市规划局报批。既然摇身一变成为杭州的宅地,要重新报批,那就来个升级版!蒋荣富有了一个全新的规划:把富华楼一期二期合并,造一座100米高“空中花园”:每户高层住户均独立拥有近百平方米的私家空中花园,一期业主过渡后回迁。“空中花园”方案报批前期还算顺利,规划局审批通过,一期业主过渡回迁的计划也得到市政府的原则同意,前提是“征得全体业主的同意”。一切看起来都很美好,但时代飞速发展,很快蒋荣富就会发现,“计划赶不上变化”。2001-2002年,荣邦就“空中花园”方案与富华楼一期业主沟通,同时根据相关部门意见,修改项目方案,这是一个反反复复的过程。2002年7月由规划局组织的专家论证会议,认为建筑在体量、结构、交通、拆迁上都存在问题,需要重新修改规划方案。修改是工程量浩大的事,其中一些修改甚至是无用功:如2003年的一条修改意见,调研附近的高压线会不会对建筑产生影响。这一时期,以中山花园领衔的高层、超高层建筑,开始逐步占领城市的天际线,同时,随着城市建设速度加快,各类城建规划、居住新规开始实施,如2002年相继发布了《城市绿地分类标准》《城市居住区规划设计规范》《电力建设安全健康与环境管理工作规定》等新规。无论是居住、市容,还是房价,开发商和业主都希望“因城市范围扩大,城西居住区原有高压输变电线路搬走。”但调研完成后没多久,2004年,杭州市统一实施市区范围内高压电塔上改下工程,电线被埋到了地下。对“空中花园”方案修改持续到了2004年8月,荣邦提交了最后一份方案,但就在2个月前,国务院办公厅印发《关于加强湿地保护管理的通知》,当年年底,杭州市率先提出要创建西溪湿地公园。2005年,荣邦被告知教工五路(现丰潭路)以西被划入西溪湿地公园一级限高区域。100米高的“空中花园”方案就此变成了“空中楼阁”。根据《西溪湿地周边地区景观控制规划》:西溪国家湿地公园范围以外,东至古翠路、南至老河山脊,西至春城路,北至留祥路,用地面积约为114.25平方公里。其中,一级景观控制区:严格控制新建建筑高度,所有新建建筑不能高出湿地树冠的高度。空中花园方案行不通,地块重新调整方案:“保留富华楼一期,富华楼二期独立开发“水岸莲花”项目。2006年,经过十几次的设计方案更改后,新建项目正式提上日程。当年12月份,水岸莲花正式动工开建。但新的问题随之而来。时间到了2007年,中国加入WTO已经6年,中国经济增长迅猛,浙江民营经济空前活跃,市民收入大幅提升,汽车消费热情高涨,2007年6月,杭州市机动车保有量超过127万辆,市区交通拥堵不堪。为了缓解城西地区“行路停车难”,有效治理城西水患,提升沿线居民生活品质,杭州市启动了城西“两纵三横”道路整治工程和城西桥梁抬升工程,水岸莲花项目地块位于文新桥桥头,抬升后小区出入口与道路落差近一米,富华楼一期被整体列入道路拆迁红线范围。2008年6月水岸莲花项目主体结顶,为配合富华楼拆迁进度,结顶后的“水岸莲花”项目暂停施工,直到2009年9月,富华楼一期拆迁完成。此时,距荣邦拿到这块地已经10年,这十年,水岸莲花因区划调整、西溪湿地以及交通整治、富华楼拆迁等问题而搁置。但这背后,是经济、城市的迅猛发展和人们对美好生活的需求,因为城市发展扩容,余杭并入杭州,如今经济总量成浙江省第一。因为美好生活需要多样化的生态保护,所以限高的西溪湿地成为又一旅游胜地,因为市区扩容,汽车成为强需求,所以需要道路整治改善交通。水岸莲花在一次次城市发展浪潮之下被搁置,已经成了杭州城市发展的一个注脚。可能因为配合道路整治工程暂停施工,蒋荣富考虑到水岸莲花项目户数不多,但都是大户型,按照正常户数车位配比,地下停车位肯定不够用,而周边都是主干道,以后停车难问题会比较突出,因此蒋荣富又有了一个新想法——在地下建一个深40米、约12层的地下立体车库。2010年2月 深基坑立体停车库及裙房项目获批,车库开建。2010年3月,“荣邦·水岸莲花”项目拿到预售证,120多套房子中只有53套住宅,宣传定位为“53席新国学大宅”,并在当年4月2日开盘。项目主力户型面积为280~410㎡,开盘价4.2万元/平㎡,起步价超千万元,如此价位,再加上宣传不力,只卖出2套住宅。2010年4月17日, 新国十条实施,受“70/90”政策影响,水岸莲花裙房项目需再度进行方案调整和修改。当年9月,史上最严的房产调控政策出台,当时“水岸莲花”项目正在往地下45米处打下桩基……后浪拍前浪2013年初,地下立体车库结构土建施工完成,而快到耳顺之年的蒋荣富依然有很多新奇的想法。此时,蒋荣富对水岸莲花的定位,从“空中花园”、“国学大宅”,又变成了“健康大厦”:这栋大楼将拥有健康会所、体检中心等与健康产业相关的场所。过去的成功,让蒋荣富敢于实践自己的新奇想法,但很多人并不认同。他家的公子,80后蒋理斌,就不止一次因为项目未来而同他发生争执,但最终还是会尊重他的想法。蒋理斌希望能早日回笼资金,解决项目的问题,而蒋荣富的敢想敢做中,有太多理想主义和完美主义的成分。从预售信息和当年的宣传广告来看,荣邦想要打造一个豪宅标杆项目。它的户型面积282~414㎡,整个楼盘只有53套房源,7到24楼为住宅,7楼以下是商业。从11层开始,沿莲花港河视野最好的西边套均为跃层了,23楼和24楼只有4套房子,全部为面积超过400㎡的跃层,户型设计堪称奢侈。项目还设置了泳池、空中花园,以及投入成本巨大(几乎跟地上二十多层主体的成本持平)的全国最深地下车库。这样的项目太超前,除了区划调整、项目拆迁等客观原因,荣邦在产品规划、广告宣传和推盘节点上缺乏对市场准确的判断,导致如今的一言难尽。2016年,“浙江荣邦房地产开发有限公司”更名为“仁善健康管理集团有限公司”,但法人没变,仍为蒋荣富和蒋理斌父子。查询企业征信显示,父子俩不仅涉足房地产,在酒店、健康、艺术品、水稻、装饰等多个行业都有涉猎,产业众多。水岸莲花最近一次成为杭州楼市热点,还是在2017年,当时有消息说绿城将加入项目团队,重启水岸莲花,可惜两家并未达成合作。2019年5月,有人在浙江政务服务网投诉水岸莲花:深夜施工噪音扰民,影响附近居民作息。2020年春,有媒体报道水岸莲花复工,即将入市,但西湖区人民法院的两个执行令又让项目徒增变数。2020年1月,蒋荣富和蒋理斌因不履行判决书确定的义务而被法院列入失信被执行人和限制高消费名单。两人分别持有的项目公司25020万和2780万元的股权也被法院同步冻结。这份判决源于2011年的壹亿陆仟万元预付款!2011年6月,某公司与荣邦签订一份关于水岸莲花项目的《合作框架协议》,约定先行垫付1.6亿预付款,截至当年8月实际支付7000万元。5个月后,由于对项目看法有分歧,双方签署了《解除合同协议书》,约定由荣邦在一年内还清预付款。但由于项目销售停滞,荣邦还款2036万元,其余尾款一直未付。2014年2月,剩余债权及利息被转让予歌山建设集团。2016年11月,歌山建设集团起诉蒋荣富、蒋理斌,要求偿还债权本金及利息。2017年11月,杭州市中级人民法院于判决仁善健康(荣邦)向歌山集团偿还债权本金4463万以及按月1%计算的利息合计约4100多万(暂计算至2020年1月)。时间很快到了2020年1月,仁善健康到期未履行判决,因此被纳入失信被执行人和限制高消费名单。此时,距荣邦拿到这块地已经20年,这第二个10年,水岸莲花被债务拖住后腿。债务的背后是产品滞销带来的连锁反应,而这和前一个10年,又有着千丝万缕的联系。浪涛时代如大江大河,淘尽世间事,混作滔滔一片潮流。大平层产品亦不过是时代中的一朵浪花。平层大宅首现于2006年,九树公寓以400多㎡的大平层卖出别墅价一炮而红,开发商纷纷推出大平层产品。杭州市场上,绿城留庄、蓝色钱江、东方润园、阳光海岸相继推出。大平层、大别墅盛行一时,青山湖沿线单栋800㎡以上的别墅,至今还有在售。近些年,随着房价上涨,高周转流行,大平层不断做小,今天包括仁恒滨江园、杭州壹号院、晓风印月等最大户型基本都控制在250㎡左右。时代一去不复返,虽然今年大平层买的不错,但多是地段绝佳的公寓项目。水岸莲花目前还在施工中,就算终能绽放,也难言成功。2013年,蒋荣富在一次面对《城市周刊》的采访中说:总会去尝试新的想法,乐趣更多的是在过程之中,至于结果,可以不用考虑,只要自己能够承担相应的责任就行。

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这个人很懒,什么都没写

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