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免费咨询12348免费咨询12348  2022-04-19 13:23 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  0 
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合同履行过程中,因一方违约,合同不能全部或者部分继续履行下去,守约方可以主张法律救济自无疑义。但现实中的有些情形下,守约方迟迟不提起解除合同之诉。此时,违约方能否主张解除合同?

《九民会议纪要》第48条规定,违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

(1)违约方不存在恶意违约的情形;

(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

对于上述三个条件的理解,可以从以下方面来加以考虑:

1、是否存在恶意违约。如何判断恶意和善意?在合同违约的判断上,一般并不判断行为人的主观意图。但是是否存在恶意,却属于诚实信用的问题,也涉及到合同能否继续履行的问题,因此以是否存在恶意作为违约方是否能够提起合同解除之诉的判断标准,也是必要的。比如商业房屋,承租人一直正常使用房屋,公司经营正常,业务收入正常,但是却向出租人谎称公司无法正常经营等情况因而欠租,就属于恶意违约。再如出租人已经正式告知承租人不得违约改建房屋或者更改房屋用途,但承租人仍置之不理,则属于恶意。如果属于承租人发生客观事由,比如家庭变故、工作变故等,或者商业承租人因商业判断失误导致经营状况恶化,或者因疫情影响导致其经营无法正常进行或者生意经营惨淡等,则不属于恶意。再比如房屋买卖中的一房二卖或者一房多卖现象,显然属于恶意违约。

2、继续履行合同是否会显失公平。一般情况下的民事交易活动,交易者都本着因交易受益的心态参加交易活动。这种受益既包括经济上受益,也包括得到的方便、满足等。如果一个交易的履行,将导致参加交易者一方受到重大损失,从而违反了公平原则,也违背了交易者的初衷。在此情况下,及时叫停交易,避免损失扩大,也不无合理之处。但是,显失公平与正常风险之间的界限如何把握,并不十分容易。比如在房屋买卖纠纷实践中,房价突然高涨时,在涨价之前签订合同的出卖人如果以此条标准主张解除合同,是难以受到法院支持的。司法实践的观点一边会倾向于认为房价暴涨属于正常商业风险,尽管出卖人因此受到的损失可能是巨大和显著的。再如房屋租赁合同的承租者因为属于教育行业,突遇政策变化,导致其无法继续经营而向出租人提出解约请求。如此情况下如果继续履行合同,显然对承租人而言已缺乏公平可言。但如果放在房屋买卖纠纷情况下,购房者是交易机构,且已支付房款,却以政策变化为由提出解约,却不能套用该条来解除合同。

3、守约方拒绝解除合同是否违反诚实信用原则。

一方交易者的违约行为,本已属于不诚信的表现。但这种不诚信,可能基于非恶意的因素,如前所述。守约方如果意欲将优势最大化,而拒绝解除合同,也可能违反了诚实信用原则。因为对违约行为受到的惩罚应当有限度,不应无限扩大。而且,在市场经济社会,守约方的合同机会仍然很多,通过与他人再行缔结合同,仍然可以实现利益。在房屋租赁合同中,如果违约的承租方补偿出租方3-6个月的租金(商业租赁涉及到装修期,可能会补偿地稍多),属于比较合理的数字。但如果出租方因主张更长期限的补偿而不解除合同,则可以被认定为违反了诚实信用原则。

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这个人很懒,什么都没写

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