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adminAdmin  2021-12-28 22:19 公益律师 隐藏边栏  4 

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一、 申请公积金贷款必要条件

1. 在上海缴纳住房公积金,且申请住房公积金贷款时公积金连续缴纳不少于6个月

PS:申请公积金贷款之日起往前追溯6个月,期间公积金有断缴记录,但已补缴的客户,可申请公积金复议,复议通过后可以贷公积金贷款。

2. 借款人夫妻双方都无正在还款(使用)的公积金贷款;

二、 首套公积金贷款和二套公积金贷款的认定方式

公积金贷款和商业贷款的首套二套判断方式是不一样的,具体如下

首套:

1、上海无房无贷;

PS:这里的无贷是指在上海无公积金贷款记录,有按揭贷款记录但无公积金贷款记录的,公积金贷款利息首套商业贷款利息二套

2.夫妻双方在婚前与各自父母共有的上海房产均不超过一套,且家庭名下无房(注意这里各自父母共有的是1套不是2套,且和是否在2011年前买入无关)。

二套: 1. 在上海无房,有过1次上海公积金贷款记录。

2. 在上海有1套房,人均住房面积小于37.2m²,无上海公积金贷款在使用。

PS:人均住房面积每年调整,2021年最新最新政策是37.2m²)

人均住房面积的计算方法:

a. 夫妻双方名下一套50m²房产,无未成年子女:50m²/2个人=25m²;

b. 夫妻双方名下一套100m²房产,有一个未成年子女:100m²/3个人=33.33m²;

c. 夫妻双方,太太婚前和父母一起有套100m²的房子,夫妻二人名下还有套60m²房产,有未成年孩子2个,家庭人均面积是(100m²+60m²)/4个人=40m²。

上海的贷款政策叫认房又认贷,简单来判断就是:

a. 以家庭为单位,在上海既没有房产,也没有使用公积金贷款的是首套;

b. 在上海一套房产,或者使用过一次公积金贷款都不是首套;

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三、 以下四种情况限制贷款公积金

1. 人均住房面积大于37.2m²;

2. 在上海有2套或以上的房产(注意父母房产的去除计算);

3. 家庭为单位,有上海公积金贷款正在还款的;

4. 家庭为单位,已经使用过2次公积金贷款的(夫妻各一次就是2次)。

四、 公积金贷款利率

首套:3.25%

二套:首套基础上上浮10%

前面有提到有商业按揭贷款记录但无公积金贷款记录的,公积金贷款利息首套计算,商业贷款利息二套计算。

五、 公积金贷款额度

1、 根据上表我们判断公积金贷款最高额度如下:

单身、首套房公积金贷款:无补充公积金最高可以贷50万,有补充公积金最高可以贷60万;

单身、二套房公积金贷款:无补充公积金最高可以贷40万,有补充公积金最高可以贷50万;

夫妻、首套房公积金贷款:无补充公积金最高可以贷100万,有补充公积金最高可以贷120万;

夫妻、二套房公积金贷款:无补充公积金最高可以贷80万,有补充公积金最高可以贷100万;

2、公积金贷款最高额度还取决于个人公积金账户余额:

根据上图计算出来的数字和上表数字二者取其低。

六、 公积金贷款成数

首套:首付3.5成; 二套、普宅:首付5成; 二套、非普宅:首付7成;

PS:首套:纯公积金贷款的情况下,面积小于90平米的,首付只要2成,但是基于上海房价实在太高,从业以来实在是没遇到过。

在这里又要说到前面提过2次的一个东西,“有商业按揭贷款记录但无公积金贷款记录的,公积金贷款利息首套计算,商业贷款利息二套计算”,在这里特别说明一下,如果商业贷款是按二套房计算的,那么公积金的首付款是和商业贷款一致的。

七、 公积金贷款年限

根据房龄判断:35年-房龄 ,超过30年只能贷30年,不到15年可以贷15年;

根据年龄判断:男65年-年龄 、女60年-年龄,以主贷人为标准;

PS:以上二者取其低!

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