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公益律师公益律师  2022-07-25 14:56 公益律师 隐藏边栏 |   抢沙发  3 

提起物业,这真的是一个让人又爱又恨的话题,有一些业主对于自己小区物业公司的服务比较满意,而有一些业主却对自己小区的物业公司深恶痛绝。可以看出,物业服务水平的好坏直接影响着业主对物业公司的评价,业主们都期望自己的小区能够有一个服务好的物业公司。但是就目前社会中物业公司的风评来看,很多业主对自己小区的物业公司都不满意。可以说,很多业主对物业公司的期望有多大,交房后失望就有多大,这也是目前很多业主呼吁取消物业的根本原因。在笔者看来,业主们原本对物业公司的期望是很高的,大部分业主都期望自己小区能够配备一个好的物业公司,甚至很多业主在买房时都为好的物业服务买单了。

买过房子的人都知道,如果一个楼盘配备了一个好的物业公司,就算楼盘的售价比周边楼盘售价高一些,购房者也愿意为好的物业公司买单。另外,如果一个小区的物业服务水平非常好,就算物业费比较高,业主们也是愿意接受的。可以看出,如果物业公司能够做好本职工作、好好服务好业主,物业公司和业主是可以实现共赢的。其实,物业本身就是一个共赢的商业模式,业主工作繁忙没时间打理小区的事务,但是业主愿意出钱请人打理。而这个时候物业公司的出现,恰好解决了居民们面临的问题。因此,一个愿意出钱享受服务,一个愿意用服务来赚钱,这样业主和物业公司就一拍即合了。但是理想是丰满的,现实是骨感的,现实生活中物业和业主之间的矛盾不断,很多小区的物业公司和业主之间的关系越来越差。

为什么现在不少小区的物业公司和业主之间的关系越来越差呢?其实根本原因就是物业公司的服务业主不满意,很多物业公司反客为主,将自己当作了小区的领导者。就比如某小区物业公司向业主收取通风服务费,价格是按照每平米算的一平方米5毛钱,也就说业主在自己的房子里通风都要收钱了。很明显这个费用是不合理的,但是面对业主的质问,物业工作人员却说出来不交钱可以选择搬出小区。要知道,房子是业主的,业主才是小区的主人,这个小区的物业公司明显将自己定位成了小区主人,反客为主了。

可以看出,现在一些小区物业公司为了获取更多的利益已经不择手段了,完全将业主当成了自己的“提款机”。目前一些物业公司已经完全不满足收取物业费,会经常“制造”出一些费用出来。就比如一些小区每隔一年或者半年就要更换一次门禁,原因就是更换门禁之后业主就要重新更换门禁卡,一个门禁卡20元左右,一个业主就基本上要办两三个门禁卡。对于一个大一些的小区来说,换一次门禁就可以10万元左右,这几乎就是额外挣的钱。而对于一些不愿意交物业费或者停车管理费的业主,物业公司也通过更换门禁卡来阻止业主进小区,因为物业公司不会给欠物业费的业主办理门禁卡。要知道,业主才是小区真正的主人,而物业公司则是业主请来帮忙管理小区的服务人员,而现在大部分物业公司都已经反客为主,业主回自己家都需要看物业公司的脸色了。

很多人会说,一些业主不愿意交物业费,这是咎由自取,但是从法律上来看,物业公司没有任何权利和资格阻止业主回家。事实上,虽然现实生活中确实有业主不交物业费,但是真正不交物业费的真的是少数,大部分不交物业费的业主都是不满意物业公司的服务。如果物业公司的服务水平非常好,绝大部分业主都会心甘情愿地缴纳物业费。最后退一万步来讲,就算真的有业主一直拖欠物业费,物业公司也可以起诉业主,通过法律手段让业主缴纳物业费。在笔者看来,真正的好物业公司都不会采取强收物业费的手段,都是通过好的物业服务让业主们心甘情愿地缴纳物业费,只有那些服务水平非常差的物业公司,才会天天想着怎么才能从业主手中收取物业费。

目前取消物业公司是不现实的,毕竟业主们也需要物业公司的服务,并不是所有的小区都可以实现自治。可以说,在没有相应的商业模式出现之前,物业公司是很难被替换掉的。那么,如果业主们碰到了那些坏的物业公司该怎么办?对此,在已经实施的《民法典》中针对物业行业存在的乱象出台了3个新规定,这些新规定赋予了业主们3个新权益。在这3个新权益下,这些物业公司的好日子已经到头了。

第一:业主有权利更换物业公司

如果碰到服务水平不好的物业公司,业主们第一时间想到的就是更换物业公司,但是在过去更换物业公司实在是太困难了,不仅手续非常繁琐,就是物业公司也可以阻碍业主更换物业公司。但是现在情况不同了,在《民法典》中第284条中明确规定:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。可以说,在政策的支持下,以后业主们更换物业公司就容易多了。

随着业主们拿起法律武器来维护自己的权益,越来越多的物业公司慢慢被业主们更换掉。而对于其他物业公司来说,知道自己不做好本职工作就有可能会被换掉,他们也会好好服务业主。也就是说,随着新规出台,就算业主们不更换自己小区的物业公司,物业公司也会提高自己的服务水平。

第二:小区公共区域的收益归全体业主所有

小区里一直有着一笔糊涂账,那就是小区公共区域的收益。比如小区电梯和大门口的广告位的广告费,比如小区内的摆摊租金,还比如公共停车位的停车费等等。这些收益其实之后都属于全体业主的,但是过去由于没有法律条文来管理这笔收益,导致很多物业公司都将这笔钱做成糊涂账,业主问起就是用于小区建设了。

针对小区的公共收益,《民法典》中明确规定:小区的公共区域经营所得,在扣除经营成本之后归全体业主所有,优先补充小区的公共维修基金。如果以后物业公司还挪用这笔钱,那么物业公司就涉嫌违法犯罪了。其实小区公共区域的收益每年都不少,甚至一些大的小区每年小区公共区域收益都高达上百万元。如果将这笔钱存入小区的公共维修基金,那么以后业主们基本上不用再补充公共维修基金。目前,已经有不少小区的物业公司开始将公共区域的收益发给业主,随着时间的推移,这种情况将会越来越多。

第三:物业公司需要定时公示收取的物业费明细和物业费用途明细

在过去物业公司之所以能够胡乱收费,根本原因就是物业公司不公示收取的物业费明细和物业费用途明细。由于业主们不知道物业费的明细和物业费的用途,业主们也不知道到底该交多少物业费,也不知道物业费到底用在了什么地方。可以说,过去人们缴纳物业费一直都是稀里糊涂的,而对于物业公司来说,只有业主稀里糊涂,他们才能从中胡乱收费。

但是以后这种情况就不行了,根据《民法典》中第943 条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。可以看出,以后物业公司必须向业主定期公示物业费的明细和物业费的具体用途。通过这些明细,业主们不仅可以知道自己交的物业费到底都包含什么,同时也可以根据物业费的用途明细来监督物业公司的工作。

最后,目前业主和物业公司之间的矛盾是存在的,但是这些矛盾并非不可解决。而目前全面取消物业公司是不现实的,所以要重点出台政策来解决业主和物业公司之间的矛盾。只要矛盾一一被解决,业主和物业公司之间是可以实现共存的。

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